ARRENDAMIENTOS - RESOLUCIÓN CONTRATOS

APLICACIÓN DE LA REGLA REBUS SIC STANTIBUS

CON OCASIÓN DEL COVID 19

Luego de mucho trasegar doctrinal y jurisprudencial, por fin se reconoce de manera legal, la aplicación de la regla Rebus Sic Stantibus. 

Sin salir aún de la pandemia, se realiza la siguiente consulta jurídica:

Un grupo de estudiantes tienen la posesión en régimen de arrendamiento una vivienda. Estando vigente el mismo, se decreta por el Gobierno el estado de alarma. Los estudiantes se retiran a sus lugares de origen. Dejan en el interior de la vivienda todos sus enseres. Se suspenden las clases, sin que exista certeza sobre la fecha de reanudación de las mismas.  Tienen en su poder las llaves de la vivienda. Tampoco existe certeza sobre una fecha cierta de normalización de la vida social.  Se exige por el propietario el pago de la cantidad acordada como renta. Los estudiantes pregunta que pueden hacer ?

Para resolver el asunto es necesario tener en cuenta

1.- Que las sucesivas prórrogas del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma ocasionado por el Covid-19, ha motivado la suspensión de las clases presenciales en la práctica totalidad de campus y la generalización de las clases virtuales hasta la finalización del curso.

2.- Que durante la vigencia del estado de alarma, la circulación por las vías de uso público queda suspendido salvo para la realización de las actividades consideradas esenciales

3.- Que la cuarentena impuesta a través del Real  Decreto, y la imposibilidad de circular por las vías publicas hace imposible recoger los enseres que se encuentren en la vivienda. Esto dificulta a su vez la entrega de la posesión del bien al propietario. 

4.- Que ambas partes se encuentran perjudicadas por la situación. El propietario tiene que tener en cuenta que los estudiantes ya no están haciendo uso de esa vivienda, tienen suspendidas las clases, no pueden pasar a recoger sus pertenencias y no pueden entregarle la posesión del bien. Los estudiantes, deben entender que, teniendo allí sus pertenencias  y no entregadas las llaves, el contrato sigue vigente y el propietario no puede disponer de la vivienda. 

5.- El Real Decreto 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19, no introduce ninguna modificación en la regulación de estos contratos a causa del estado de alarma, como sí hace con los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Este Real Decreto ha  sido modificado por el Real Decreto – Ley 15/2020, de 21 de abril, siendo aplicable a este caso, la disposición final décima, punto cinco. Se modifica especialmente el artículo 36 apartado 1 en este sentido.

Según la modificación, el consumidor o usuario de un contrato de arrendamiento (tracto sucesivo) podrá resolver el contrato cuando las condiciones iniciales hayan variado o se hayan modificado de tal manera que su cumplimiento sea difícil o imposible por causas imprevisibles e inevitables y siempre que haya existido buena fe en la parte que resuelve el contrato (es decir, los estudiantes).

El caso puede tener solución partiendo de dos posibilidades:

1.- REVISANDO EL CONTRATO

Se le envía al propietario un escrito, manifestándole la imposibilidad de ejecución del contrato  y  con propuestas de modificación, como por ejemplo: 

  

.. Suspendiendo el contrato de arrendamiento durante el tiempo que dure el estado de alarma y reanudando sus efectos cuando se levante la situación de alarma … 

.. Resolviendo el contrato, a fecha del la firma  o en el momento en que  los estudiantes recojan las pertenencias o entreguen las llaves … 

..   Pactar una reducción de la renta …

..  Acordar la disposición de la fianza con cargo al pago de los meses de alquiler adeudados .

2.- RESOLVIENDO  EL CONTRATO 

Si pese al envío de la propuesta de modificaciones, no se obtiene respuesta o no se llega a un acuerdo,  se procede a:

Extinguir la relación contractual por imposibilidad de cumplimiento, aunque la entrega de llaves tenga lugar cuando se levante el estado de alarma. 

Siendo mas claro: existen dos posibilidades, el propietario o acepta las modificaciones del contrato o se opone  a la extinción del contrato vía judicial.  

El tema sirve para varias clases de contratos, siempre teniendo en cuenta las particularidades de cada uno de ellos. 

SANTA Y OSPINA ABOGADOS

Irún - Gipuzkoa